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刷屏了!楼市爆出大消息:全国取消限售第一城诞生!
发布日期:2018-12-28 14:06:03    来源:未知    作者:董秘圈    浏览量:9

文丨来源:21财闻汇综合自:中国网地产、第一财经、券商中国(quanshangcn)作者:陈冬生、刘晓博说财经(liuxb929)、菏泽市住房和城乡建设局

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菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。过去菏泽对于一些房价上涨过快的县区,是有两年的限售期的,但现在此类政策取消了,某种程度上购房的压力开始变小。

楼市“取消限售”的第一城诞生。

12月18日,菏泽市住房和城乡建设局发布了11条通知、公示,其中包含《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

《通知》第六条明确表示,取消新购住房限制转让措施。取消2017年11月6日出台限售政策:

“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

全国取消限售第一城诞生了!

12月18日,山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,第六条明确规定:取消新购住房限制转让措施。

此次调整距离政策出台仅有一年多时间。

2017年11月6日,《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,其中第14条规定:对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年。各地要针对二手房交易监管存在的问题进行认真梳理,督促相关部门逐一整改,确保各项措施落地生效。

昨天的通知还称,降低市区商品房预售资金监管额度。对实力强、信誉好的企业不再监管,其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上,降低一半执行,最低可放宽到监管额度的10%。同时,商品房预售资金进入监管账户后,不再要求项目监管资金达到既定监管额度后,才可提取,只要求留存够监管资金比例,即可使用。

严跃进认为,菏泽此次取消限售政策,信号意义极强,可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似,都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。此类政策看似在某个文件中“不经意”地提及了一句,但往往会被认为当前很多城市试图放松的第一枪。预计此类城市的政策会造成很强的示范效应,在因城施策的政策框架下,预计后续类似政策放松的城市还会继续增多,尤其是会从限售政策进行松绑。

值得注意的是,今年1月5日,兰州市住房保障和房产管理局取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策,是首个在部分区域解除限购的城市。

此类政策取消,对于后续市场的影响,严跃进看来,将是很大的。此前包括兰州也有过各类政策的调整,当时也引起关注,但没有形成太多的模仿。而菏泽取消限售,在当前市场基本面下,预计模仿的城市会增加。此类政策应该说对于市场交易的影响还是存在的,尤其是会减少一些看空情绪,对于当前下行的楼市来说是有托底效应的,至少楼市看空的情绪会进一步减少。

菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。从11月份《全国百城库存报告》可以看出,全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后,目前首次出现同比正增长现象。其含义是,三四线城市过去库存消化速度是比较快的,而现在因为包括棚改政策调整、市场需求透支等因素影响,实际上库存基本面在发生变化。从去库存周期也可以看出,近期三四线城市的去库存周期开始从底部反弹了。

山东菏泽取消限售,是楼市调控转向?

从下图来看,新房和二手房的价格是相对平稳或是上行的。

土地转让情况如何呢?从上半年情况来看,无论从土地成交面积,还是成交金额,菏泽都堪称后来者居上,跻身前30。

上图是今年前三季度,山东各城市GDP增长情况,可以看出菏泽增速达到了8.2%,是全省最快的。

另据“大众网”报道,今年前三季度菏泽市“一般公共预算收入”增幅居山东省第1位,“规模以上工业增加值”增幅居全省第2位;财政收入314.6亿元,同比增长25.2%,增幅居全省第2位;其中税收收入305.25亿元,增长25.37%。截至8月末,金融机构存贷款余额增幅分别居全省第1和第4位。前三季度,菏泽“工业用电量”同比增长16.5%,增幅较上半年提高约3个百分点。

也就是说,菏泽经济增长势头,至少在山东省是名列前茅的。短期看,压力并不是太大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进称,菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。过去菏泽对于一些房价上涨过快的县区,是有两年的限售期的,但现在此类政策取消了,某种程度上购房的压力开始变小。

会有更多城市追随菏泽,也取消“限售”吗?

知名财经评论员刘晓博认为,

在限购、限贷、限价、限售、限商的所谓“五限”里,最应该取消的就是“限售”。住宅兼具“生活必需品”和“资产”双重属性,在特殊时期,政府“限购”、“限贷”都是可以理解的,“限价”也未尝不可。“限售”涉嫌限制了居民的财产权,至于“限商”必要性也不太大。

整体来看:一线城市、强二线城市,未来全面取消“限购”、“限价”、“限贷”的可能性不大,即便房地产税出台后,都可能取消不了,只能在特殊时期放松而已。限售、限商则有可能取消。

三四五线城市,未来一两年取消“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”的可能会有所增加,毕竟这类城市中的一部分,其人口增量有限、稳增长压力较大。

另外,菏泽的限售政策取消,至少说明了两点政策动向。

第一、因地制宜依然是当前政策制定的出发点,各地可以根据具体情况进行调整政策。

第二、政策取消也会循序渐进,会从类似限售政策等取消开始,而包括限购等政策,可能后续还会相对谨慎。

此类政策取消,对于后续市场的影响是很大的。实际上此前包括兰州也有过各类政策的调整,当时也引起关注,但没有形成太多的模仿。而菏泽取消限售,在当前市场基本面下,预计模仿的城市会增加。此类政策应该说对于市场交易的影响还是存在的,尤其是会减少一些看空情绪,对于当前下行的楼市来说是有托底效应的,至少楼市看空的情绪会进一步减少。

未来房地产政策走向引关注

7月31日,中共中央政治局召开会议提出,要下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。

在此前后,深圳等地持续出台“三价合一”、“限售”等轻量级的行政手段,加码调控力度的预期管理,警惕投资投机情绪的死灰复燃。

调控政策之下,新房滞销,房企融资渠道不畅,今年全国土地流拍数量也大幅增加,甚至超过近年来土地市场最冷的2014年。

10月中旬,广州传出增城、花都、南沙取消限价限售政策的消息,这被市场迅速解读为“限价放松”。随后官方人士回应对外限售没有取消。

与此同时,其它地市也发布人才新政,对人才落户购房给予补贴,曲线争取放松空间。就连银行也尝试下调房贷利率,例如招商银行深圳分行近日把首套按揭利率从基准上浮15%下调至上浮12%。

近日,国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资的通知》(下称《通知》),其对房地产行业融资的影响也引发了市场的高度关注。而今年以来交易所地产公司债审批速度也已加快,前11月通过交易所审批的地产公司债额度同比大幅增加,《通知》的下发是否可以看作房地产融资进一步放松的信号?

据第一财经报道,第一太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人胡建明表示,虽然国家发改委支持优质企业发企业债,但具体分析发现,按照中央精神,目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目,并不支持商业地产项目,不能因此认为房企融资开始松动了。

华创证券分析师袁豪分析称,目前调控政策已见成效,政策无从紧必要,同时经济也存在波动压力,目前形势下稳定或更为关键。他预计后续房地产市场政策环境有所改善。

今年的10月31日和12月13日的两次中央政治局会议,在研究和部署经济工作时只字未提房地产。张大伟认为,连续两次政治局会议未提及房地产内容,对于房地产市场而言,意味着调控政策方向不会发生改变。从11~12月整体看,房地产政策基本平稳。

京东金融首席经济学家沈建光预计,政府仍会坚持房住不炒的表态,同时强调房地产长效机制的确立。考虑到当前房地产销售回落、国内房地产企业贷款与按揭贷款增速仍在下降,预计明年房地产市场仍将整体处于调整通道。

摩根士丹利华鑫证券首席经济学家、研究部负责人章俊对第一财经表示,考虑到未来基建补短板的稳增长效应逐步显现,预计至少年内和明年上半年之前,房地产调控立场和政策不会有明显变化,其间房地产投资增速会持续下行。

而明年年中之后是否会重新调整房地产政策?章俊预计,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一政策底线不会变,但可能会调整部分城市限购限售,放松首套房的首付比、认贷条件和利率等具体政策。

附:菏泽文件的“印刷版”(来源:公众号“菏泽信息港”):

来源:菏泽市住房和城乡建设局

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本文完

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